เปิดปมร้อง บ.คอนโดฯดังผิดสัญญา เบื้องหลัง‘ที่งอก’ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ออกโฉนดไม่ได้?

เปิดความเป็นมา ปม บ.คอนโดฯดัง ริมสะพานพระนั่งเกล้า ผิดสัญญาไม่ออกโฉนด ที่งอกริมตลิ่ง แม่น้ำเจ้าพระยา 2 ไร่ 2 งาน ตามระบุก่อนจะซื้อจะขาย ก่อน สคบ.ส่งหนังสือถึงผู้ร้องแจ้งฟ้องแพ่ง ชนวนเป็นที่สาธารณะ กรมที่ดินออกเอกสารสิทธิ์ไม่ได้?

สืบเนื่องจากสำนักข่าวอิศรา www.isranews.org รายงานว่า เมื่อวันที่ 17 ธ.ค. 2562 สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ส่งหนังสือถึงผู้ร้องเรียน แจ้งว่า คณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ได้มีมติให้เจ้าหน้าที่คุ้มครองผู้บริโภคดำเนินคดีแพ่งแก่ บริษัท เอเวอร์แลนด์ จำกัด (มหาชน) เพื่อบังคับให้บริษัทคืนเงินทั้งหมดให้แก่ผู้ร้องพร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมายในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และคืนเงินค่าเปลี่ยนสัญญา อันเนื่องมาจาก ผู้ร้องได้ร้องเรียนว่า ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในโครงการอาคารชุด เดอะโพลิแทน รีฟ กับบริษัท เอเวอร์แลนด์ จำกัด (มหาชน) แต่ปรากฏว่า บริษัทฯ ไม่ดำเนินการออกโฉนดที่ดินงอก พื้นที่ประมาณ 2 ไร่ 2 งานให้แก่ผู้ร้อง ตามที่โฆษณาและตามที่ระบุไว้ในสัญญา จึงขอให้ผู้ร้องส่งหนังสือมอบอำนาจและเอกสารเกี่ยวข้องให้ สคบ.เพื่อดำเนินการฟ้องคดีแทนผู้ร้องภายใน 15 วัน (อ่านข่าวเกี่ยวข้อง:สคบ.แจ้งฟ้อง บ.เจ้าของคอนโดฯพระนั่งเกล้า ปมไม่ออกโฉนดที่งอกริมเจ้าพระยา 2 ไร่ครึ่ง)

ล่าสุดสำนักข่าวอิศรา นำความเป็นมาของกรณีนี้มารายงาน?

โครงการ เดอะโพลิแทน รีฟ เจ้าของโครงการคือ บริษัท เอเวอร์แลนด์ จำกัด (มหาชน) เป็นคอนโดมิเนียม สูงกว่า 50 ชั้น มีจำนวนมากกว่า 1,000 ยูนิต ตั้งอยู่ใกล้กับแม่น้ำเจ้าพระยา ย่านสะพานพระนั่งเกล้า จ.นนทบุรี และไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วง สถานีพระนั่งเกล้า

โครงการเปิดให้ผู้สนใจจองซื้อและเริ่มก่อสร้าง เมื่อปี 2559 ในเอกสารโฆษณาของโครงการระบุว่า

พื้นที่โครงการตั้งอยู่ติดแม่น้ำเจ้าพระยา โดยภาพจำลองในโบชัวร์ที่ใช้ในการโฆษณา แสดงให้เห็นว่าพื้นที่โครงการติดกับแม่น้ำเจ้าพระยาตลอดแนวด้านกว้างของที่ดิน และในสัญญาจะซื้อจะขายก็ได้ระบุข้อความเช่นเดียวกับในโบชัวร์ว่า บริษัท เอเวอร์แลนด์ จำกัด (มหาชน) เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่เป็นที่ตั้งโครงการ โฉนดเลขที่ 250313 ต.บางกระสอ อ.เมือง จ.นนทบุรี และที่งอกริมแม่น้ำเจ้าพระยา โดยในเรื่องที่ดินงอกบริษัทยืนยันว่าบริษัทเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์โดยอยู่ระหว่างการขอออกกรรมสิทธิ์ที่ดิน และระบุว่าโครงการมีเนื้อที่รวมประมาณ 9 ไร่ 3 งาน 30 ตารางวา และที่ดินงอก พื้นที่ประมาณ 2 ไร่ 2 งาน

ในวันที่เปิดจองวันแรกมีผู้คนแห่ไปจองกันอย่างล้นหลาม บางรายไปนอนรอตั้งแต่กลางคืนก่อนวัน

เปิดจองเพื่อให้ได้คิวแรก ๆ และได้ห้องที่ตนเองต้องการ เนื่องจากเห็นว่าเป็นโครงการคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยา และอยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า

ต่อมาปลายปี 2561 โครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ บริษัทฯจึงได้แจ้งให้ผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไปตรวจรับห้องชุดและลงนามในเอกสารต่าง ๆ โดยในชุดของเอกสารมีเอกสารฉบับหนึ่งสอดอยู่ด้านใน เป็นเอกสารที่ระบุว่าผู้จะซื้อยอมรับว่าที่งอกพื้นที่ 2 ไร่ 2 งาน ไม่ได้เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัท ซึ่งมีผู้จะซื้อส่วนหนึ่งไม่ได้สังเกตจึงลงนามในเอกสารดังกล่าวพร้อมกับจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดไปแล้ว แต่มีผู้จะซื้ออีกส่วนหนึ่งสังเกตเห็นเอกสารดังกล่าวไม่ตรงกับที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายว่าบริษัทฯเป็นเจ้าของกรรมสิทธิในที่งอกจึงรวมตัวกันประมาณเกือบหนึ่งร้อยคนส่งตัวแทนไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดิน พบว่าที่ดินที่บริษัทระบุว่าเป็นที่งอกและบริษัทเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ กลับไม่ได้เป็นเช่นนั้น โดยเอกสารของสำนักงานที่ดินระบุว่าที่ดินบริเวณดังกล่าวเป็นที่ดินประเภท “ที่ดินริมตลิ่งที่น้ำท่วมถึง” ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของแม่น้ำเจ้าพระยา เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ไม่สามารถออกเอกสารสิทธิให้ผู้หนึ่งผู้ใดได้ ผู้จะซื้อกลุ่มดังกล่าวจึงรวมตัวกันไปยื่นร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือ สคบ. เมื่อต้นปี 2562 โดยผู้จะซื้อส่วนใหญ่ต้องการยกเลิกสัญญาและให้บริษัทคืนเงินที่จ่ายไปแล้วพร้อมดอกเบี้ยและค่าเสียหายเนื่องจากเห็นว่าบริษัทหลอกลวง ผู้จะซื้ออีกส่วนหนึ่งต้องการรับโอนกรรมสิทธิ์แต่ให้บริษัทฯชดเชยเงินจากการที่ไม่ได้ที่งอกมาเป็นทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโดมิเนียม ซึ่ง สคบ.ได้แต่งตั้งคณะอนุกรรมการขึ้นทำการไกล่เกลี่ยคู่กรณีทั้งสองฝ่าย แต่ไม่สามารถตกลงกันได้

กระทั่งล่าสุด เมื่อวันที่ 17 ธ.ค. 2562 สคบ.ได้มีหนังสือแจ้งไปยังผู้ร้องทั้งเกือบหนึ่งร้อยคนว่า คณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ได้มีมติให้เจ้าหน้าที่คุ้มครองผู้บริโภคดำเนินคดีแพ่งแก่บริษัท เอเวอร์แลนด์ จำกัด (มหาชน) เพื่อบังคับให้บริษัทคืนเงินทั้งหมดให้กับผู้ร้องพร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมายในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี

กล่าวสำหรับ ผังของโครงการที่ปรับปรุงใหม่ เนื่องจากไม่สามารถออกกรรมสิทธิในส่วนที่เป็นที่ดินริมตลิ่งที่น้ำท่วมถึงได้ ทำให้ที่ดินที่ตั้งโครงการมีส่วนที่ติดแม่น้ำเพียงเล็กเท่านั้น (ดูเอกสาร)

อย่างไรก็ตาม กรณีนี้เกิดประเด็นคำถามว่า เมื่อบริษัทฯไม่ได้เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่งอกเนื้อที่ 2 ไร่ 2 งาน ทำให้ที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารคอนโดมิเนียมลดลง ส่งผลให้ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR : Floor Area Ratio) และอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR : Open Space Ratio) จะยังเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดหรือไม่

ถัดมา ถ้าโครงการนี้รุกล้ำเข้าไปในแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อยึดถือครอบครองและอ้างกรรมสิทธิที่งอก 2 ไร่ 2 งาน หน่วยราชการที่เกี่ยวข้องจะตรวจสอบข้อเท็จจริงหรือดำเนินการอย่างไรหรือไม่

เป็นเรื่องที่น่าติดตาม

#กดคลิก ติดตาม ส่งแชร์ข่าวอิศรา ได้ที่นี่ https://www.facebook.com/isranewsfanpage/