เลือกซื้อที่ดิน ซื้อบ้านใหม่ให้ไกลจากน้ำ(ท่วม)ควรดูอะไรบ้าง ?

หลายๆ คนที่มีแผนว่าจะซื้อหาบ้านหลังใหม่หลังช่วงน้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้ อาจจะต้องไตร่ตรองและคิดให้หนักมากขึ้นและมีคําถามคาใจกันเลยว่า จะซื้อบ้านหรือปลูกบ้านตรงไหน ที่ไหน แถวไหน ย่านไหนต้องดูเรื่องอะไรบ้าง ถึงจะปลอดภัยจากน้ําท่วมจริงๆ เผื่อว่าเราอาจจะต้องเจอกับมวลน้ำแบบนี้อีกครั้งหรือหลายครั้งในอนาคต

ตอบง่ายๆ เลยครับ ในเมื่อเราเป็นห่วงว่า “น้ำ” จะท่วมบ้านเราอีกไหม เราก็ต้องปัจจัยและข้อมูลต่างๆ ที่เกี่ยวกับ “น้ำ” เป็นหลักครับ

บางคนอาจถามต่อไปว่า แล้วเราจะดู “น้ำ” กันอย่างไร จะไปดูตามท่อระบายน้ำตามคู คลองหรือแม่น้ำต่างๆ จะพอไหม จะรู้ไหมว่าน้ำท่วมหรือไม่อย่างไร หรือควรข้อมูลอะไร ที่ไหนประกอบหรือไม่

อย่างไรก็ตาม ผมคิดว่าหลังจากเหตุการณ์ครั้งนี้ คนไทยเราคงจะมีความรู้เพิ่มมากขึ้นจากมวลมหาข้อมูลข่าวสารเกี่ยวกับ”น้ำ”ที่ สื่อมวลชน นักวิชาการและรัฐบาลนําเสนอกรอกหู กรอกตา พวกเรากันทุกวันด้วยปริมาณไม่แพ้มวลน้ำหลายล้านลูกบาศก์เมตรที่ไหลผ่าน ประเทศไทยอยู่ทุกวัน

เราคงจําได้ว่าเมื่อก่อนเวลาเราจะเลือกซื้อหาบ้านจัดสรร หรือเลือกซื้อที่ดินปลูกบ้านใหม่คงเลือกจากมีเอกสารจัดสรร และโฉนดที่ดินหรือไม่ ทําเลที่ตั้งใกล้ทางด่วนไหม หรือใกล้โรงเรียนลูก ที่ทํางาน แหล่งช้อปปิ้ง ฯลฯ ไปจนถึงจากรูปแบบบ้าน ราคา และชื่อเสียงของบริษัท เป็นต้น แต่หลังจากเหตุการณ์ครั้งนี้แล้วผมคิดว่า “ผู้ซื้อ” หรือ “ผู้บริโภค” ควรศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับ “น้ำ”เหล่านี้เพิ่มเติมก่อนจะตัดสินใจตั้งหลักปักฐานให้กับตัวเองและครอบ ครัว

1. โซนผังเมือง : โซนสีต่างๆ ที่ปรากฎในผังเมืองเป็นตัวบ่งชี้ว่า เมืองนั้นๆ กําหนดแนวทางการใช้พื้นที่ดินแต่ละเขตเป็นอย่างไร มีการใช้งานในลักษณะใดบ้าง เช่น พาณิชยกรรม ที่อยู่อาศัย หรือพื้นที่เกษตรกรรม เป็นต้น

จากกรณีน้ำท่วมครั้งนี้ เราจึงเห็นได้ว่าพื้นที่ฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ เช่น เขตหนองจอก มีนบุรี คลองสามวา ลาดกระบัง ซึ่งเป็นพื้นที่ที่กําหนดเป็นโซนสีเขียวและเขียวทะแยงซึ่งเป็นพื้นที่ชนบท และเกษตรกรรมและพื้นที่ชนบทอนุรักษ์และเกษตรกรรมจึงได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม เป็นจํานวนมากเนื่องจากอยู่ในเส้นทางการระบายน้ำและรัฐมิได้กําหนดให้เป็น พื้นที่อยู่อาศัยครับ

2. แนวคันกั้นน้ำ: ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลจะ มีการวางตําแหน่งคันกั้นน้ำเพื่อการบริหารจัดการน้ำอย่างมีประสิทธิภาพตาม แนวพระราชดําริไว้ ตั้งแต่เหนือจรดใต้และครอบคลุมทั้งสองฝั่งตะวันออกและตะวันตก โดยแนวคันกั้นน้ำจะมีความสูงต่ําแตกต่างกันและมีลักษณะซ้อนกันเป็นชั้นๆ ที่สัมพันธ์กับตําแหน่งคู คลองธรรมชาติ เพื่อป้องกันน้ำจากทางตอนเหนือเข้าท่วมบริเวณพื้นที่กรุงเทพชั้นกลางและชั้น ใน

ดังนั้นการเลือกซื้อบ้านหรือที่ดินที่อยู่ภายในแนวคันกั้นน้ำก็จะช่วยลดความเสี่ยงเรื่องน้ำท่วมได้ระดับหนึ่งครับ

3. ตําแหน่งคู คลอง แหล่งน้ำธรรมชาติ : จากประสบการณ์น้ำท่วมครั้งนี้ เราคงเห็นได้ชัดเจนว่า เส้นทางการเคลื่อนที่หลักๆ ของน้ำจะเอ่อล้นมาจากเส้นทางน้ำธรรมชาติคือ คู คลองต่างๆ ที่มีอยู่ทั่วเมืองและจากท่อระบายน้ำตามถนนหนทางหน้าบ้านเรือนของเรา และการมาของน้องน้ำทั้งสองทางนี้จะป้องกันได้ยากที่สุดครับ

ดังนั้นบ้านเรือนที่อยู่ริมน้ำคู คลองที่มีทัศนียภาพสวยงามก็จะมีความเสี่ยงจากน้ำมากเช่นกันครับ

4. ความสูงต่ําของที่ดิน/ ที่ตั้ง (Topography) : ถ้า ใครเคยเห็นแผนที่ในการวิเคราะห์ระดับน้ำท่วมกรุงเทพฯคราวนี้ จะพบว่าแต่ละพื้นที่จะมีการคาดการณ์ระดับน้ำท่วมที่สูงต่ําต่างกัน นั่นเป็นเพราะแต่ละพื้นที่มีระดับความสูงของแผ่นดินที่ต่างกันทําให้ระดับ น้ำมีความลึกต่างกัน

ถ้าเปรียบเทียบให้ง่ายขึ้นก็เหมือนกับสระว่ายน้ำเมื่อมองที่ผิวน้ำจะพบ ว่า มีผิวน้ำมีความเรียบเสมอกัน แต่ก้นบ่อของสระว่ายน้ำมีระดับที่ไม่เท่ากันทําให้สระว่ายน้ำมีทั้งส่วนลึก และส่วนตื้น

ดังนั้น หากเลือกที่ดินสําหรับปลูกบ้านในพื้นที่ที่มีระดับสูงกว่าจะมีความเสี่ยงจาก น้องน้ำมากกว่าครับ สําหรับข้อมูลส่วนนี้สามารถแสดงให้เข้าใจง่ายด้วยภาพตัดขวางแสดงระดับถนนภาย นอกโครงการเข้าสู่ถนนซอยภายในจนถึงระดับความสูงของที่ดินแต่ละแปลง และระดับพื้นชั้นล่างของบ้านแต่ละหลังครับ

5. เส้นทางน้ำไหล : เมื่อฝนตกลงบนผิวดิน น้ำส่วนหนึ่งจะซึมลงไปในดิน และอีกส่วนหนึ่งจะเป็นอยู่บนผิวดิน ส่วนที่เป็นน้ำบนผิวดินจะไหลลงสู่ที่ต่ําและไหลลงไปสู่แม่น้ำลําคลอง ฉะนั้นการเลือกตําแหน่งในการปลูกสร้างบ้านเรือนต้องไม่ขวางทางที่น้ำไหลผ่าน เพราะแรงของน้ำนั้นมหาศาลขนาดทําให้ถนนขาดมาแล้ว และไม่ว่าจะปลูกบ้านด้วยโครงสร้างแบบใด หากปลูกอยู่บนเส้นทางที่น้ำไหลผ่านก็คงยากที่จะทานแรงมหาศาลของมวลน้ำไหว

ดังนั้น ก่อนจะสร้างบ้านหรือซื้อที่ดินต้องลองสังเกตว่าเมื่อฝนตกลงมาแล้ว เส้นทางการไหลของน้ำฝนได้ผ่านแนวที่ดินของเราหรือไม่ หากไหลผ่านขอบอกให้หลีกเลี่ยงสถานเดียว

6. มาตรการป้องกันน้ำท่วม : ข้อมูลนี้เป็นประเด็นสําคัญที่ลูกค้าควรสอบถามเพื่อความมั่นใจในยุคหลังน้ำ ท่วมครั้งนี้ว่า แต่ละโครงการได้มีการเตรียมการหรือมีแผนรองรับเหตุน้ำท่วมที่อาจเกิดขึ้นได้ ในอนาคตกับบ้านและตัวโครงการไว้อย่างไรบ้าง อาทิ การจัดเตรียมพื้นที่หน่วงน้ำการจัดทําเขื่อนหรือคันกั้นน้ำในโครงการ รูปแบบการระบายน้ำในโครงการ ไปจนถึงการเตรียมความพร้อมเพื่อการอพยพหนีน้ำในกรณีวิกฤต ซึ่งแนวทางเหล่านี้จะมีระดับมากน้อยเพียงใดก็ขึ้นอยู่กับความเสี่ยงกับระดับ น้ำท่วมว่ามากเพียงใดครับ

จากประเด็นพิจารณาเหล่านี้ ผมคิดว่าเป็นหน้าที่ของทั้งตัวเราเองในฐานะผู้ซื้อบ้านหรือที่ดินใหม่ใน อนาคตควรศึกษาข้อมูลให้ถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจ เพราะประเด็นเหล่านี้จะบอกถึงความเสี่ยงต่อการเยี่ยมเยือนของน้ำในปีต่อๆ ไปได้ว่าบ้านเรือนของเรามีโอกาสน้ำท่วมหรือไม่ท่วม หรือท่วมมากแค่ไหนเพื่อรับมือได้อย่างถูกต้อง รวมทั้งผมยังเห็นว่าเป็นหน้าที่ของบริษัทบ้านจัดสรรและเจ้าของโครงการ อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่จะต้องนําเสนอข้อมูลเหล่านี้ต่อลูกค้าเป็น ” A Must Information” ด้วยภาษาที่เข้าใจง่ายในลักษณะ Infographic ที่เราคุ้นๆ กันในช่วงน้ำท่วมที่ผ่านมา เพื่อแสดงความจริงใจต่อลูกค้าและอาจใช้เป็นแรงจูงใจทางการตลาดได้อย่างหนึ่ง ด้วยก็เป็นได้ครับ .