ย้อนข้อมูลสตง.ชำแหละทรัพย์สิน รฟท.! ก่อนเจรจาปตท.ปรับค่าเช่าที่ดินพันล.

"...ไม่ว่าในท้ายที่สุดแล้ว ฝ่าย ปตท.และรฟท.จะหาข้อยุติในสัญญาเช่าที่ดินฉบับใหม่ร่วมกันได้หรือไม่ แต่ข้อเท็จจริงประการหนึ่งที่เกิดขึ้นแล้ว คือ นับตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน งานบริหารสัญญาเช่าที่ดินของ รฟท. ถูกตรวจสอบพบว่า มีปัญหาเรื่องการบริหาร และความคุ้มค่าในเม็ดเงินตอบแทนอย่างมาก.."

กลายเป็นประเด็นร้อนที่ถูกสังคมจับตามองอีกเรื่องหนึ่ง 

สำหรับการเจรจาตกลงทำสัญญาเช่าที่ดินฉบับใหม่ บริเวณสำนักงานใหญ่ ถนนวิภาวดีรังสิตของ บริษัท ปตท.จำกัด (มหาชน) กับการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ที่ยืดเยื้อมาตั้งแต่ช่วงสิ้นเดือนมี.ค.56 (สัญญาเช่าเดิม กำหนดอายุสัญญาไว้ 30 ปี คือ ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย.2526-31 มี.ค.2556) และยังไม่สามารถตกลงหาข้อยุติได้ 

เนื่องจากฝ่าย รฟท.ต้องการปรับเพิ่มราคาค่าเข่าที่ดินใหม่ เป็นหลักพันล้านบาท หากปตท.ต้องการจะเช่าที่ดินบริเวณนี้ต่อไป เนื่องจากเห็นว่า ปัจจุบัน ปตท.มีผลกำไรจากการประกอบธุรกิจจำนวนมหาศาล ขณะที่สถานะของปตท.ก็เปลี่ยนไปจากอดีตไม่ใช่หน่วยงานราชการเหมือนเดิม

ดังนั้น ข้อตกลงในสัญญาเดิมที่กำหนดอายุสัญญาไว้ 30 ปี อัตราค่าเช่าไว้แค่ 54 ล้านบาท ควรจะต้องล้มเลิกไป

แต่ผู้บริหารของปตท.ไม่ยอมตกลง เนื่องจากเห็นว่าในสัญญาเช่าเดิมมีการระบุเงื่อนไขว่า เมื่อครบกำหนดการเช่าแล้ว รฟท.ยอมให้ปตท.ต่อสัญญาออกไปเป็นระยะๆ โดยการต่ออายุแต่ละครั้งมีกำหนดระยะเวลา 30 ปี โดยไม่มีค่าเช่าและค่าตอบแทนใดๆ ทั้งสิ้น เมื่อจะมีการต่อสัญญาใหม่ ควรยึดหลักข้อตกลงเดิม และอัตราค่าเช่าเท่าเดิม 

ล่าสุดการเจรจาของทั้งสองฝ่าย ตั้งอยู่บนเงื่อนไขว่า ระยะเวลาการเช่าที่ดินจะยังอยู่ที่ 30 ปี แต่อัตราค่าเช่าที่ รฟท.เสนอมา วงเงิน 1,792,300,000 บาท แต่ทางปตท.ยังเห็นว่าสูงเกินไป 

ทั้งนี้ ไม่ว่าในท้ายที่สุดแล้ว ฝ่ายปตท.และรฟท.จะหาข้อยุติในสัญญาเช่าที่ดินฉบับใหม่ร่วมกันได้หรือไม่

แต่ข้อเท็จจริงประการหนึ่งที่เกิดขึ้นแล้ว คือ นับตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน งานบริหารสัญญาเช่าที่ดินของ รฟท. ถูกตรวจสอบพบว่า มีปัญหาเรื่องการบริหาร และความคุ้มค่าในเม็ดเงินตอบแทนอย่างมาก

โดยปรากฎข้อมูลตามรายงานผลการสอบสวนของสำนักงานการตรวจเงินแผ่นดิน (สตง.) เรื่องการดำเนินงานการบริหารจัดการประโยชน์ในทรัพย์สินการรถไฟแห่งประเทศไทย ของการรถไฟแห่งประเทศไทย กระทรวงคมนาคม ในช่วงเดือนก.ค.57 ที่ผ่านมา 

สตง.ระบุว่า การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เป็นหน่วยงานรัฐวิสาหกิจ สังกัดกระทรวงคมนาคม จัดตั้งขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการดำเนินการและนำมาซึ่งความเจริญของกิจการรถไฟ ให้ก่อเกิดประโยชน์ต่อรัฐและประชาชน นอกจากธุรกิจหลักที่เกี่ยวกับการให้บริการด้านขนส่งแล้ว รฟท. ยังมีทรัพย์สินที่สามารถนำมาบริหารเพื่อจัดประโยชน์ให้เกิดขึ้นในทรัพย์สิน โดยมีฝ่ายบริหารทรัพย์สินเป็นหน่วยงานหลักในการรับผิดชอบด้านการวางแผนและบริหารทรัพย์สินที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด

หากแต่ผลการดำเนินงานที่ผ่านมาตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบันของ รฟท. นั้น เป็นไปในลักษณะของการขาดทุนและก่อภาระแก่รัฐบาลมาโดยตลอด

สตง.ระบุว่า รฟท. มีทรัพย์สินประเภทที่ดินจำนวนประมาณ 234,652.18 ไร่ โดยพื้นที่ส่วนใหญ่ใช้เพื่อกิจกรรมด้านการเดินรถและขนส่ง

สำหรับพื้นที่ส่วนที่เหลืออีกประมาณ 36,037.43 ไร่ จะเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการนาไปใช้ในการจัดประโยชน์ โดย รฟท. ได้แบ่งความรับผิดชอบให้กับฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ฝ่ายการเดินรถ และสำนักงานจัดการทรัพย์สิน ดำเนินการจัดหาประโยชน์จากทรัพย์สินและบริหารสัญญาเช่า

ในปีงบประมาณ 2549 สำนักงานการตรวจเงินแผ่นดินได้รายงานผลการตรวจสอบ การบริหารการจัดประโยชน์ในทรัพย์สินการรถไฟแห่งประเทศไทย ซึ่งผลจากการตรวจสอบพบว่า การพิจารณาจัดทำสัญญาเช่าที่เริ่มต้นใหม่มีความล่าช้า มีสัญญาเช่าที่ครบกำหนดแต่ยังไม่ได้ต่ออายุสัญญาจำนวนมาก มีสัญญาเช่าจำนวนมากที่มีหนี้ค้างชำระ ผู้เช่าบางส่วนปฏิบัติไม่เป็นไปตามเงื่อนไขของสัญญา และได้เสนอแนะให้ผู้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทยพิจารณาดำเนินการแก้ไขปัญหา

ทั้งนี้ สำนักงานการตรวจเงินแผ่นดินได้ติดตามความก้าวหน้าของการดำเนินการมาโดยตลอด ซึ่งพบว่า การดำเนินการของ รฟท. ยังไม่ได้ดำเนินการแก้ไขปัญหาให้เกิดผลอย่างเป็นรูปธรรม และกลายเป็นปัญหาสะสมอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน

พบข้อมูลสำคัญหลายประการ 

1.การพิจารณาจัดทำสัญญาเช่าที่เริ่มต้นใหม่มีความล่าช้า โดยการดำเนินการไม่เป็นไปตามกรอบระยะเวลาที่กาหนดไว้ในระเบียบฯ และคู่มือการปฏิบัติงาน บางสัญญาเช่าใช้ระยะเวลาดำเนินการมากกว่า 3 ปี โดยจากสัญญาที่สุ่มตรวจสอบจำนวน 8 สัญญา พบว่า มีจำนวน 5 สัญญาที่ใช้ระยะเวลาดำเนินการมากกว่าที่กำหนดไว้คือ ใช้ระยะเวลาดำเนินการ 427 วัน จนถึง 1,151 วัน ซึ่งในจำนวนนี้มี 4 สัญญาที่ใช้ระยะเวลาดำเนินการมากกว่า 600 วัน หรือไม่ต่ากว่า 1 ปี 6 เดือน

ทั้งนี้ความล่าช้าส่วนใหญ่จะเกิดในขั้นตอนของการตรวจสอบแผนผัง โดยบางสัญญาเช่าใช้ระยะเวลาดำเนินการในขั้นตอนดังกล่าวถึง 535 วัน หรือประมาณ 1 ปี 6 เดือน

จากการตรวจสอบฐานข้อมูลการบริหารสัญญาเช่าของฝ่ายบริหารทรัพย์สิน เพื่อตรวจสอบกระบวนการและระยะเวลาการทำสัญญาเช่าที่ฝ่ายบริหารทรัพย์สินและฝ่ายการเดินรถเป็นคู่สัญญา พบว่า ข้อมูลการบริหารสัญญาเช่าในฐานข้อมูลที่มีอยู่ไม่สามารถที่จะตรวจสอบเปรียบเทียบระยะเวลาในการพิจารณาจัดทำสัญญาเช่าในภาพรวมและในแต่ละกระบวนการได้ว่าใช้ระยะเวลาเท่าใด เป็นไปตามที่ระเบียบฯ คู่มือการปฏิบัติงาน หรือแนวทางที่กำหนดไว้หรือไม่

ทั้งนี้สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากปัญหาด้านโครงสร้างการบริหารทรัพย์สินและสัญญาเช่าซึ่งมีความเกี่ยวข้องกับหลายหน่วยงาน และไม่สามารถที่จะควบคุมระยะเวลาดาเนินการในแต่ละกระบวนการได้

2. มีสัญญาเช่าที่ครบกำหนดและยังไม่ได้ต่อสัญญาจำนวนมาก โดยจากการตรวจสอบข้อมูลการบริหารสัญญาเช่าของฝ่ายบริหารทรัพย์สิน เพียงวันที่ 31 มีนาคม 2555 พบว่า มีสัญญาที่ครบกำหนดและยังไม่ได้ต่อสัญญาเป็นจำนวนมากถึง 10,847 สัญญา หรือคิดเป็นร้อยละ 74.71 ของสัญญาเช่าทั้งหมด ในจำนวนนี้มีสัญญาที่ครบกำหนดและยังไม่ได้ต่อสัญญาเกินกว่า 10 ปีขึ้นไป หรือสัญญาครบกำหนดมาตั้งแต่ก่อนปี พ.ศ. 2546 จานวน 1,389 สัญญา

สำหรับสาเหตุของความล่าช้าในการต่อสัญญาเช่า ส่วนใหญ่อยู่ในขั้นตอนการตรวจสอบแผนผังพื้นที่เช่า ซึ่งไม่สามารถควบคุมระยะเวลาดำเนินการในแต่ละกระบวนการได้ ขณะที่ รฟท. ยังไม่มีเครื่องมือหรือฐานข้อมูลที่เหมาะสม ครบถ้วน และเป็นปัจจุบัน เพื่อใช้ในการวิเคราะห์วางแผนและเร่งรัดติดตามการบริหารสัญญาเช่า

3. มีสัญญาเช่าจำนวนมากที่มีหนี้ค้างชาระ จากการตรวจสอบข้อมูลการบริหารสัญญาเช่า เพียงวันที่ 31 มีนาคม 2555 พบว่า จากจำนวนสัญญาเช่าทั้งหมด 14,518 สัญญา เป็นสัญญาที่ผู้เช่าค้างชาระค่าเช่า จานวน 9,014 สัญญา หรือคิดเป็นร้อยละ 62.09 ของสัญญาเช่าทั้งหมด รวมจำนวนเงินค่าเช่าค้างชาระ 782.57 ล้านบาท

ทั้งนี้มีสัญญาที่สิ้นสุดสัญญาและยังไม่ได้ต่อสัญญาตั้งแต่ก่อนปี พ.ศ. 2545 จำนวน 990 สัญญา จำนวนเงินค้างชาระรวม 95.84 ล้านบาท

ทั้งนี้ จากการตรวจสอบฐานข้อมูลการบริหารทรัพย์สินและสัญญาเช่าของฝ่ายบริหารทรัพย์สินพบว่า ยังไม่สามารถนำไปใช้สาหรับการวางแผนเร่งรัดและติดตามหนี้ค้างชาระได้อย่างมีประสิทธิภาพ เนื่องจากข้อมูลการบริหารสัญญาเช่าที่มีการจัดเก็บยังไม่เป็นปัจจุบัน ไม่ครบถ้วน และไม่สามารถสรุปข้อมูลในภาพรวมเกี่ยวกับสถานะของการเช่า การค้างชาระหนี้ รวมถึงสถานภาพของการติดตามหนี้ค้างชำระตามระบบขั้นตอนที่ รฟท. กำหนดได้อย่างชัดเจน

4. มีผู้เช่าบางส่วนปฏิบัติไม่เป็นไปตามเงื่อนไขของสัญญา โดยผู้เช่าใช้พื้นที่ล่วงล้ำออกไปนอกเขตเช่าและต่อเติมอาคารนอกเหนือจากแบบที่กำหนด มีการบุกรุกเข้าใช้ประโยชน์ในพื้นที่ว่างระหว่างอาคารที่ รฟท. กันไว้ ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าหรือให้เช่าช่วงโดยไม่แจ้งให้ รฟท. ทราบ และผู้เช่าใช้พื้นที่เช่าต่างไปจากความจำนงเดิมที่ระบุไว้ในสัญญา ทั้งนี้จากข้อมูลตามรายงานการติดตามผลการดำเนินการของ รฟท. เกี่ยวกับปัญหาผู้เช่าปฏิบัติไม่เป็นไปตามเงื่อนไขของสัญญา ซึ่งฝ่ายบริหารทรัพย์สินได้สำรวจและรายงานข้อมูลไว้ พบว่ามีข้อมูลไม่ครบถ้วนและไม่มีรายละเอียดผลการดำเนินการแก้ไขปัญหาในเรื่องดังกล่าวที่ชัดเจน และฝ่ายบริหารทรัพย์สินยังไม่มีระบบการสำรวจ ตรวจสอบ รวมถึงการติดตาม และรายงานผลเกี่ยวกับการปฏิบัติตามเงื่อนไข

ทั้งหมดนี้ คือข้อมูลเกี่ยวกับการบริหารสัญญาเช่าที่ดิน รฟท. ที่ถูกชำแหละโดย สตง. 

ก่อนที่ปัญหาการทำสัญญาเช่าที่ดิน ระหว่าง ปตท.และ รฟท. จะถูกเปิดเผยออกมาต่อสาธารณชนอยู่ในขณะนี้   

อ่านประกอบ :

ปตท.ฟันรายได้ล้านล.ยื้อจ่ายค่าเช่าที่รฟท.ฉบับใหม่พันล.!ของเก่าควักแค่54 ล.

เผยโฉมสัญญาประวัติศาสตร์ "ปตท.-รฟท."เช่าที่ยาว 30 ปีควักจ่ายแค่54 ล.!